Ante la emergencia por el terremoto en Colombia, miles de inquilinos y propietarios se preguntan qué pasa con el contrato de arrendamiento. Aquí te explicamos tus derechos y obligaciones según la ley colombiana.
🏠 ¿Qué dice la ley colombiana sobre los terremotos y el arriendo?
En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil. Ambas normas contemplan lo que sucede cuando un evento de fuerza mayor o caso fortuito – como un terremoto – afecta un inmueble arrendado.
Un terremoto sí es considerado legalmente un evento de fuerza mayor: es un fenómeno natural imprevisible e inevitable, y eso cambia las reglas del juego para inquilinos y propietarios.
💰 ¿El inquilino debe seguir pagando el arriendo?
Depende del estado del inmueble. Hay tres escenarios:
🔴 Inmueble totalmente inhabitable
Si el inmueble quedó destruido o en condiciones que hacen imposible habitarlo:
- El inquilino puede suspender el pago del arriendo.
- Según el artículo 1990 del Código Civil, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato sin sanciones ni multas.
- El propietario debe devolver la garantía o depósito si fue recibido (aunque en Colombia los depósitos de arrendamiento están prohibidos por la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana).
🟡 Inmueble con daños parciales
Si el inmueble tiene daños pero puede seguirse habitando parcialmente:
- El inquilino puede solicitar una rebaja proporcional del canon mientras duren las reparaciones.
- Este derecho está respaldado en el artículo 1985 del Código Civil.
- Lo ideal es llegar a un acuerdo escrito con el propietario sobre el descuento temporal.
🟢 Inmueble sin daños estructurales
Si la vivienda quedó en buen estado y puede habitarse normalmente:
- El inquilino sí debe continuar pagando el arriendo en los términos pactados.
- No hay fundamento legal para suspender el pago si el bien está en condiciones aptas.
🔧 ¿Quién paga las reparaciones?
Esta es una de las preguntas más frecuentes. La respuesta clara según la ley:
El propietario es el responsable de las reparaciones causadas por el terremoto, sin excepción.
El artículo 1985 del Código Civil establece que, cuando los daños son causados por fuerza mayor o caso fortuito, el arrendador debe asumir tanto las reparaciones locativas (ventanas, puertas, pisos) como las estructurales (paredes, techos, tuberías, instalaciones eléctricas).
La Ley 820 de 2003, artículo 8 refuerza esto: el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones aptas para el uso convenido.
| Tipo de daño | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Daños estructurales (paredes, techo) | Propietario ✅ |
| Reparaciones locativas (ventanas, puertas) por el sismo | Propietario ✅ |
| Daños causados por el inquilino (no relacionados con el sismo) | Inquilino ✅ |
📋 Pasos a seguir si tu vivienda fue afectada por el terremoto
Si eres inquilino:
- Documenta todo. Toma fotos y videos de los daños antes de tocar cualquier cosa. Es tu prueba más importante.
- Notifica al propietario por escrito. Envía un mensaje de WhatsApp (con confirmación de lectura), correo electrónico o carta. Lo escrito vale más que lo verbal.
- Solicita una visita conjunta. Acuerda con el propietario una revisión del inmueble para evaluar los daños.
- Negocia según el estado del inmueble. Si hay daños parciales, propón una rebaja del canon mientras se repara. Si es inhabitable, solicita la terminación del contrato.
- Documenta el acuerdo. Cualquier acuerdo al que lleguen (rebaja de arriendo, suspensión de pago, terminación) debe quedar por escrito y firmado por ambas partes.
- Si no hay acuerdo, acude a conciliación. Las Casas de Justicia y Centros de Conciliación en tu ciudad pueden mediar sin costo o a muy bajo costo.
Si eres propietario:
- Visita el inmueble lo antes posible. Evalúa los daños junto con el inquilino.
- Inicia las reparaciones urgentes. La ley te obliga a mantener el bien en condiciones habitables.
- Comunica los tiempos de reparación. Informa al inquilino cuándo estarán listos los arreglos para evitar conflictos.
- Negocia de buena fe. Si el inmueble no puede habitarse, considera acordar una suspensión temporal del canon. Es mejor que perder el inquilino o enfrentar un proceso legal.
- Revisa tu seguro. Verifica si tu póliza de seguros cubre daños por sismo y presenta el reclamo de inmediato.
❓ Preguntas frecuentes
¿Puedo terminar mi contrato de arriendo por el terremoto sin pagar multa?
Sí, si el inmueble quedó inhabitable. El artículo 1990 del Código Civil te ampara para terminar el contrato sin sanciones cuando el bien no puede usarse para el fin pactado. Debes notificar al propietario por escrito y documentar el estado del inmueble.
¿El propietario puede cobrarme arriendo si no puedo vivir en el apartamento?
No. Si el inmueble está inhabitable por causa del terremoto, no existe fundamento legal para que te cobren el canon. Notifica de inmediato y por escrito.
¿Qué pasa si el propietario no repara el inmueble?
Puedes solicitar una reducción del canon mientras dure el incumplimiento y, si la situación persiste, terminar el contrato. En caso de conflicto, acude a la Superintendencia de Notariado y Registro o a un Centro de Conciliación.
¿La fuerza mayor me permite dejar de pagar el arriendo indefinidamente?
No. La fuerza mayor aplica mientras persista la situación que impide el uso del inmueble. Si el bien es reparado y vuelve a ser habitable, las obligaciones de pago se reanudan.
¿Qué pasa con mis muebles y pertenencias dañadas dentro del inmueble?
Los bienes del inquilino dentro del inmueble no son responsabilidad del propietario. Para recuperar ese tipo de pérdidas, debes acudir a tu propia póliza de seguro del hogar (si tienes una) o a los programas de ayuda humanitaria del gobierno.
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